스트레스 금리 3%, 수도권은 9천만원 깎인다

은행에서 금리 4.5%로 대출을 받기로 했다. 그런데 은행 전산은 내 대출을 7.5%로 계산한다. 3%는 내가 내지도 않는 이자다. 그 이자 때문에 한도가 9천만원 깎인다.

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안 낼 이자로 심사한다

스트레스 금리는 나중에 금리가 오를 경우를 미리 상정해서 얹는 가상의 이자다. 지금 4.5%지만 나중에 7.5%가 될 수도 있으니, 그때도 갚을 사람한테만 빌려주겠다는 뜻이다.

내가 실제로 내는 이자는 한 푼도 안 바뀐다. 매달 나가는 돈은 4.5% 기준 그대로고, 대출 약정서에 찍히는 금리에도 안 나타난다. 은행이 심사할 때만 쓰는 계산용 숫자다.

바뀌는 건 오직 빌릴 수 있는 총액이다. 금리라고 해서 내 이자가 오른 것 같지만, 실제로는 이자를 7.5%로 계산했을 때 갚을 수 있는 한도만 대출해 준다.

대부분의 설명에서 누락되어 있는 부분이다. 스트레스 금리는 하나가 아니다.

수도권과 규제지역 주택담보대출은 3%포인트다. 지방 주택담보대출은 0.75%포인트. 같은 제도 안에서 네 배가 벌어진다.

수도권이 3%가 된 건 2025년 10월 16일부터다. 그전에는 1.5%였다. 인터넷에 도는 “스트레스 금리 1.5%” 설명은 대부분 그 이전 기준이다. 수도권에서 집을 사려는 사람에게는 두 배나 틀린 숫자다.

신용대출은 사정이 또 다르다. 잔액 1억원을 넘을 때만 1.5%포인트가 붙고, 한도 계산도 만기 10년 기준이라 주담대와 직접 비교가 안 된다.

연소득 5,000만원, 30년 만기, 은행이 알려준 금리 4.5%로 계산해보자. DSR 40% 규제를 받으니 월 166만 7천원까지 갚을 수 있다. 기존 빚이 하나도 없을 때 얘기다. 카드론이든 마이너스통장이든 이미 있으면 여기서 그만큼 빠진다.

같은 사람, 같은 소득, 같은 금리다. 집이 수도권이냐 지방이냐로 6,346만원이 갈린다.

지방 주담대가 0.75%인 건 한시적이다. 원래 3단계로 넘어가야 했는데 부동산 경기가 죽어 있어 계속 미뤄지고 있다.

금융위원회는 2026년 6월 18일 이 유예를 연말까지 6개월 더 연장했고, 은행권에는 7월 1일부터 적용됐다. 12월 31일까지는 지방에서 집을 사면 2단계 기준을 받는다. 내년에도 또 연장될지는 아무도 모른다.

당국이 이렇게까지 조이는 이유는 있다. 한국은행 집계로 2026년 4월 새로 나간 가계대출의 72.2%가 변동금리였다. 금리가 오르면 이미 빌린 사람들이 그대로 얻어맞는 구조다. 그때 무너질 사람에게는 애초에 안 빌려주겠다는 것이다.

실제 한도는 은행과 상품, 기존 대출에 따라 달라진다. 내가 바꿀 수 있는 건 스트레스 금리가 아니라 내 빚 목록이다. 그쪽부터 살펴보는 게 빠르다.